În urmă cu ceva timp (aproximativ 2 ani), prezentam cititorilor noștri procedura specială de evacuare, reglementarea legală a acestia, iar dată fiind aplicabilitatea ridicată a procedurii, am hotărât să reiau această temă.

Astfel că, în ipoteza în care persoane ocupă ori folosesc fără drept imobile care aparţin altor persoane, eliberarea acestor imobile de sub ocupaţia realizată fără drept se poate realiza printr-o procedură specială.

Procedura de evacuare specială este reglementată de Codul de procedură civilă, care la art. 1034 alin. 1  arată: „Dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane”.

De asemenea, menţionăm faptul că proprietarul imobilului ocupat fără drept are posibilitatea de a alege între procedura specială reglementată de Codul de procedură civilă ori procedura de evacuare reglementată de dreptul comun.

Ce trebuie avut în vedere de către justiţiabili, procedura de evacuare specială, reglementată de Codul de procedură civilă, se aplică în momentul în care imobilul este ocupat fără drept, adică, fie a fost ocupat fără bază contractuală, fie a expirat termenul contractual care asigura folosinţa imobilului şi ocupantul nu a părăsit imobilul.

Aceasta se declanşează prin intermediul unei notificări, care are un regim special în funcţie de cum a existat sau nu o ocupare a imobilului realizată în baza unui contract.

Astfel, conform art. 1038 alin. 1 Cod proc. civ.  „Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării”.

Aşadar, când vorbim despre o folosire a imobilului exercitată în baza unui contract, notificarea va trebui să fixeze, obligatoriu, un termen de predare a imobilului de 30 de zile.

De menţionat faptul că dacă contractul încheiat între părţi este unul de locaţiune şi acesta este încheiat pe perioadă nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile prezentului articol – art. 1038 alin. 2 Cod proc. civ.

Dacă vorbim în speţă de o folosire a imobilului fără o bază contractuală, conform art. 1039 Cod proc. civ.: „Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării”.

Aşadar, notificarea de părăsire a imobilului va stabili un termen de predare de doar 5 zile de la momentul comunicării acesteia.