În articolul anterior am prezentat, la modul general, o serie de reguli principale care vizează dreptul de ipotecă imobiliară și am observat faptul că ipoteca imobiliară presupune încheierea unui contract, care, obligatoriu sub sancțiunea nulității absolute, trebuie să fie autentificat.

Legiuitorul evidențiază faptul că ipoteca poate să fie de două feluri, convențională (adică ia naștere ca urmare a încheierii unui contract) sau legală (se naște în virtutea prevederilor legale), după cum subliniază prevederile art. 2349 alin. 2 Cod civil: „Ipoteca poate fi convenţională sau legală”.

Cazurile în care însăși legiuitorul, prin efectul legii, conferă un drept de ipotecă, sunt limitativ stabilite de legiuitor (art. 2386 Cod civil):

- vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate;

- promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.

Această a doua ipoteză este extrem de relevantă în prezent, când sunt cumpărate apartamente de la dezvoltatori imobiliari, care nu sunt construite și se promite construirea lor într-un interval de timp.

Pentru a fi protejat de un eventual faliment al dezvoltatorului imobiliar, legiuitorul oferă protecție promitentului cumpărător, în sensul că acesta beneficiază de o ipotecă imobiliară pentru prețul plătit, însă pentru a beneficia de această protecție este obligatoriu ca dreptul de ipotecă legală să fie notat în cartea funciară (după cum evidențiază legiuitorul în cadrul art. 2377 alin. 1 Cod civil: „Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară”).

Așadar, cititorii noștri să aibă în vedere această protecție legală și să solicite notarului public ca promisiunea încheiată cu dezvoltatorul imobiliar să fie notată în cartea funciară - obligatoriu.

- cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului.

- cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreţinerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreţinerii neexecutate.

- coproprietarii, pentru plata sultelor sau a preţului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului ţinut de o atare obligaţie.

- legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moştenire cuvenite celui obligat la executarea legatului, pentru plata acestuia.

- arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora.